发表于2014-05-21 23:36:23
房地产行业，一个高大上的代言词，面对着年年上涨的高额房价，中国的楼市牵动了众多买房人的心，尤其对于在一二线城市的上班族而言，能在省城安家置业，是很多人的梦想，可是望着房价与收入之间的鸿沟，心碎无痕。有能力买房，又只能选择很远的郊区，低价刚需房的品质又不是那么放心，建筑的偷工减料，比如水泥标号不符，钢筋缩水，开发商承诺不兑现又造成一桩桩窝心的投诉，不断的在互联网上维权。
互联网时代背景下，各类商家纷纷畅谈互联网的革新，而互联网思维能否颠覆房产的讨论，近期也在互联网上引发风潮，房价能否被颠覆？是否能给年轻人带来新的希望？
年初，在郁亮的带领下，万科高层以迅雷不及掩耳之势快速拜访了腾讯、阿里巴巴、海尔、等企业，并且引发了业界针对房地产行业转型的深度思考。郁亮曾在一次内部演讲中说，他担心未来房地产行业会不会出现类似“小米”的搅局者，以互联网思维模式打破旧秩序，威胁甚至取代以万科为代表的行业模式。
但如果有一天，有人告诉你，互联网思维的房子就快来到你的身旁，并且比周边房价便宜20%，你会选择吗？
全国第一例互联网思维房地产开发项目，或将开始作为这星火燎原的第一个火星！文章可能很长，让我们先从房价说起。
决定价格的，通常是市场，而国内的房地产市场作为国内的经济支柱，辐射行业众多，而地价、建筑安装成本、税费、营销成本、合理利润，构成了当今房价的重要组成成本，由于土地资源的稀缺和出让计划，对于土地渴望的开发商，每年进行土地储备，通过各地招拍挂的土地价格的直接成本，楼面价不断上涨，同一地段，数年间的涨幅可能有数倍之巨，与数年前相比，这是目前开发商最大的支出之一，另外一个大的支出是税费，而建安成本每年的上涨幅度有限，需要注意的是近年来的用工成本不断上升。实际上，开发商获得的利润，如果排除早期囤地因素的话，纯利润在15%以下较为合理。
所以高房价的主要原因，还是目前开发商的成本日益增高导致，除非国内土地政策和税费进行较大的调整，否则房价很难有较大的降幅。一二线城市的土地资源更加稀缺，与三四线城市的供大于求的目前房价下行的市场来看，一二线城市的房价的调整，可以认为是短期的市场观望，成本一定，供小于求，未来房价上涨的趋势还是不可避免的。05年、07年、08年等房价的阶段性拐点造成的房价Z字形上涨，就是最好的佐证。
针对限价、限购等调控政策，很大一部分降低了购房需求，但这个犹如蓄水的池子或者是一个被死死压紧的弹簧，实际上需求不仅没有减少，反而是不断高涨，蓄势待发，一旦政策有松动，大量释放的需求与供应量不够的一二线城市的市场最终产生的化学反应，显而易见。
中国1998年取消福利分房制度之后，国内的房地产飞速发展，几乎是与中国互联网发展同期，并且早期的互联网已经出现了类似“买房联盟”“自建房组织”等早期的通过互联网召集的行为，但几乎没有成功案例。归结其原因主要是受到以下几个方面的影响：
1.土地政策
目前国有土地政策是通过招拍挂进行，需要缴纳高额的保证金，并且参与市场的公开竞争，拍得土地缴纳土地出让金，取得《国有土地使用证》后才能进行下一步开发建设。
2. 资金障碍
房地产需要大量的资金保障，个人筹措的资金不能完成一整套开发流程，且保证资金链不断裂，诚信障碍也不能取得公信力和参与者的安全感，在资本为王的房地产领域，很难有大的作为。
3.专业度壁垒
房地产开发是一个专业度非常高的行业，跨越规划、建设施工、金融、营销、企业管理等多个方面，需要大量专业人才，而从开发商拿地伊始，到项目销售完毕的流程以及与政府相关部门的对接协调，普通人难以企及。
而常见的房地产垂直网站进行的电商、团购等模式，由于定价权不在网友，所以很难拿到优惠的价格，从而并不能真正撼动房价。
互联网思维房地产应用现状
随着互联网对于中国传统行业的影响，尤其是乔布斯、小米等公司的成功，给中国市场带来一股互联网改造传统行业的浪潮。很多传统行业会发现，原本简单的产品经过互联网的运作之后，带来的不仅仅是产品本身的价值，而是后续的。比如：苹果手机不仅仅硬件赚钱，而后续带动的产业链令人眼红，appsote、配件认证、软件收费等等。小米手机的粉丝经济获得了巨大的商业价值以及资本价值，尤其发展速度让传统行业瞠目结舌。
互联网思维的房地产运用，目前各家已经开始尝试，万科开始在物业服务上进行深挖，开发住这儿的APP，想打破社区最后一公里服务，以及为自身销售建立老业主的数据库做准备，打造自己的O2O产品。
而拥有极深地产运营背景的互联网公司途家网则通过互联网思维的服务，比如管家式托管、在线租赁、酒店管理，让原本固定的资产收益增强了附加值，很多开发商以途家名义大打互联网思维牌，提升自身项目卖点，而精细化、标准化的服务也的确让业主和开发商获得了实际的收益，而国内大批闲置的旅游地产房源也顺利被盘活，各地政府也纷纷签约，加入互联网与旅游业的深度结合，可谓四方多赢，创新颠覆原有的产业链。
但对于房地产思维的房地产开发，虽然有众多开发企业关注，但尚未有品牌开发企业尝鲜，其他传统行业已经尝鲜，并且成功，那房地产的互联网思维实战能否颠覆房价？南京有开发企业已经开始尝试。
面对房价，互联网思维的改造，应当如何？真能降低房价？第一个吃螃蟹的开发商，已经开始行动。
近日，南京高盛房地产通过微信宣布，开展“青年置业行动”，高盛地产公司董事长孙天元，原南京荣盛地产房地产开发公司总经理，拥有十多年开发及操盘经验，分别在河北、江苏徐州、南京等地相继操盘，操盘面积400万方，提起这次尝试，他坦承，是受到小米公司的影响：一家互联网公司，颠覆传统行业，短短几年积累100亿美金市值，这是很多传统行业值得学习的。做这次尝试，一则自己是过来人，知道年轻人买不起房的痛苦，他鼓励年轻人留在大城市，毕竟机会多。另外一方面，也是用互联网思维的改造合理降低房价，希望年轻人摆脱蚁族、群居的窘境，“让城市留下青春！”。
对于互联网思维,他是这么认为的：互联网思维是技术，又不是技术，但是一场深刻的革命，它代表了一种平等的力量，打破了原有的信息不对称。在商业模式方面，最主要的贡献是减少了交易环节和成本，是对商业模式的重构。近年来商业地产，尤其是商场的蜕变，就是被互联网颠覆的典型代表。如果把传统思维的商业比作是冷兵器时代，而新的互联网思维则代表了热兵器时代的到来。互联网思维表现的更加创新、更加适合做单品突破和快速迭代升级，用极致的客户体验和时尚富有品位，吸引互联网客群，形成品牌和规模效应。
至于自己的“青年置业行动”，他首先分析了现有的房地产开发与互联网思维的产品生产流程的不同，以及自己的计划：
1.传统的房地产开发，从拿地到项目销售完毕，并不会有客户介入相应流程，都是由开发商或者营销机构做规划，买房人很难影响最终的产品，所以买房人被动接受，产品不能定制。
2.项目参与人员，通过南京本地的互联网平台、微信、微博等渠道召集，从项目拿地，就邀请愿意参与行动的用户现场去考察，并且对未来的产品提出自己的建议。
3.开发模式由参与者共同成立有限合伙人企业，以购房首付的资金进行入股，成为公司的股东。
4.显然，所有众筹的合伙人的资金，并不能支撑整个项目的资金流，所以作为开发商，他会注入资金，以及邀请私募或者信托机构。
5.关于资金安全，所有参与的买房人资金全部委托银行进行监管，开发商不能随意动用资金，除非按照相应程序取得了土地，需要支付土地出让金，进行支付。
6.项目的户型不会设计太多，中小户型为主
7.项目未来的设定还是会盈利的，所以，所有参与者可以选择优先购房，或者成为股东，享受后期的收益，但这一点需要在项目确定开发前，以合同确定。
8.从这个项目伊始，所有关于产品本身的决策，比如户型、产品定位、附加值项目的加入等，都由所有参与者进行投票进行，也就是说，早期的参与者的话语权很重要，类似于小米手机的早期的发烧友。
9.关于产品：选择专业的建筑商，按照最终大家的投票结果开发建设，追求极致的品质感以及更多的附加值的内容代入，极力打造地产的性价比。
10.开发商在这次行动中的角色，更像是一个代建方以及服务者的角色。
11.行动的开始，从拿地成功开始，如果没有拿地成功，则所有参与者的资金退回，保证资金安全，在整个过程中，聘请律师、专业审计机构、银行托管等方式，保证所有参与者的利益。
关于此次“青年置业行动”能否真的降房价，孙天元表示：首先自己在业内十多年的从业经验，在成本控制上有自己的一套模式和方法，但最主要的几个点在于：
1.不投广告，降低营销费用，这部分约占3—4%房价
2.选择合理的私募或者信托机构，整体财务成本支出降低2%
3.项目管理费，省2%。
4.房地产开发项目愿意放弃大部分利润，按照行业规则，15—20%的毛利，放弃10%。
5.其他成本，节省2~5%
按照以上的计划，这样的模式，如果在同地段，可以节省15%到20%的房价，按照目前有意向看的三幅地块区域的房价区间在16000左右，每平米房价可以降低3000元，无疑，这对广大刚需而言，是极具诱惑的。
按照计划，这次行动最终的房子，也是会公开按照正常的开发流程进行销售的，只不过甚至售楼处都不会建，一切都靠网友的力量传播，相对于传统开发商豪华售楼处和美貌的售楼小姐。通过互联网降低成本，更优质的产品，更便宜的价格，形成用户至上的极致体验，让买房人自己做主自己的房子的新的方式，相比传统开发模式而言，的确是一次难得的互联网思维利用的尝试。
但孙天元此次的互联网思维的房地产开发模式，也会遭遇不小的阻力，但他认为，事在人为，尽管本身新的创新总要有烈士，成功也许会很渺茫，但他愿意以自己多年的经验，进行尝试。
按照正常的开发流程，目前这种方式最大的难题，就是拿地，目前，已经有一些愿意参与的买房人已经形成群体，并且近期就会去看地，目前选中的区域是南京的江宁，已经通了地铁，周边配套也不错。除了通过传统的一级市场，即国土局招拍挂拿地之外，也不排除通过二三级市场的转让，获取合法土地的途径，一旦土地问题解决，还将面临资金的问题。由于房地产开发的周期较长，这次的尝试最终结果，将会在两年形成。与传统的众筹自建房不同，基于开发商多年的开发经验，在开发流程、政府对接、项目建设、监理等方面，拥有不可比拟的优势，所以这次互联网思维房地产开发的尝试，有较大的成功几率。
不管结果如何，房地产行业的互联网改造，除了简单的应用，也终于有了一例真实的开发案例渐显雏形，希望类似更多的尝试出现，让房价不仅仅降下来，更重要的是，让买房人真的物超所值，能买到性价比最好的房子，这才是互联网改造房地产最好的结果，购房路漫漫，且行且珍惜！
作者：王新宇 原文地址：http://blog.sina.com.cn/s/blog_537c069a0101tqz6.html